EPC Faq

Wanneer moet men een EPC (energieprestatiecertificaat) laten opmaken?

 

  • de zuivere verkoop van het geheel van een woning, appartement, studio, … in volle eigendom vanaf het moment dat de wooneenheid te koop wordt aangeboden. (Dit geldt ook voor de verkoop tussen familieleden)
  • de verhuur van een wooneenheid vanaf 1 januari 2009,  voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing.
  • verkoop en verhuur van studentenkamers.  In geval van een gemeenschappelijke badkamer en/of keuken en/of toilet, moet één EPC opgemaakt worden voor het gebouw in zijn geheel aangezien een studentenkamer zonder badkamer en keuken niet gezien wordt als een aparte wooneenheid. Voor studentenkamers met een aparte keuken, aparte badkamer en apart toilet moet wel per wooneenheid een EPC opgemaakt worden
  • verkoop en verhuur van woningen waar ook een niet-residentiële functie, zoals een kantoor, winkel, dokterspraktijk is gehuisvest. Let wel: er moet enkel voor het residentiële gedeelte een EPC opgemaakt worden. Het niet-residentiële gedeelte mag meegenomen worden bij de opmaak van het EPC residentieel op voorwaarde dat het niet-residentiële gedeelte kleiner is dan 800 m³, kleiner is dan het residentiële gedeelte en binnen het beschermd volume valt
  • verkoop en verhuur van een woning met verwarming maar zonder installaties voor de productie van warm water, zonder keuken, zonder badkamer of zonder toilet
  • verkoop van een woning met verwarming die door brand beschadigd werd en die niet onbewoonbaar werd verklaard
  • verkoop en verhuur van serviceflats
  • verkoop van vakantiewoningen, chalets, … met een huurovereenkomst langer dan 2 maand
  • huurovereenkomsten die werden vernieuwd na 1/1/2009, ook als de huurder dezelfde blijft
  • verkoop en verhuur van een nieuwbouwwoning die niet aan de EPB-regelgeving moet voldoen, ook als er bv. een passiefhuiscertificaat beschikbaar is
  • verkoop van een woning die zal worden afgebroken of verbouwd
  • beschermde gebouwen
  • stacaravans enkel indien er aan volgende drie voorwaarden is voldaan: de stacaravan werd gebruikt als permanente verblijfplaats, de stacaravan heeft een immobiel karakter sedert meerdere jaren terwijl de stabiliteit wordt verzekerd door betondallen of stutten en de stacaravan is aangesloten op alle nutsvoorzieningen (elektriciteit-, waterleiding- en rioleringsnet)

 

Wanneer moet men GEEN EPC (energieprestatiecertificaat) laten opmaken?

 

  • verkoop van een deel (%) van de eigendom (bv. door één van de partners bij een echtscheiding)
  • verkoop van een door de burgemeester onbewoonbaar verklaarde woning
  • schenking en erfenis, bij verkoop van enkel de naakte eigendom of enkel het vruchtgebruik, bij opstal en erfpacht, bij ruilakte, bij gerechtelijke onteigening
  • verkoop of verhuur van woningen waar geen verwarming aanwezig is. Onder geen verwarming wordt de afwezigheid van een opwekkingstoestel (ketel, kachel, warmtepomp) of een afgiftesysteem (radiator, kachel, vloerverwarming, convector, …) verstaan. In dat geval is geen melding van de notaris vereist. Als geldend bewijs wordt hier een gehandtekende overeenkomst tussen koper en verkoper aanvaard waarin vermeld wordt dat geen verwarming aanwezig is op het moment van het te koop stellen van de woning. In de authentieke akte kan ook opgenomen worden dat het om een wooneenheid zonder verwarming gaat en dat niet voldaan is aan de definitie van woongebouw uit het EPB-decreet, waardoor geen certificaat voor de betreffende wooneenheid dient opgemaakt te worden.
  • stilzwijgende verlenging van het huurcontract
  • verkoop of verhuur van een nieuwbouwwoning (bouwaanvraag na 1 januari 2006) waarbij een geldig energieprestatiecertificaat bij bouw beschikbaar is.
  • onderverhuur
  • rusthuizen
  • verkoop of verhuur van woonboten
  • verkoopcompromis getekend vóór 1/11/2008 en huurovereenkomsten vóór 1/1/2009
  • woning ingericht als niet-residentieel gebouw, bv. als dit gebruikt wordt als kantoorruimte. (Er moet gekeken worden naar de feitelijke situatie -> kantoor = niet-residentieel).
  • verkoop van een religieus gebouw

 

Waarom is er een verschil is tussen de resultaten op het EPC en de werkelijke verbruiken op de factuur?

Het EPC geeft een berekende waarde van het energieverbruik, waarbij geen rekening wordt gehouden met de situatie van de bewoner.

Het energieverbruik op het EPC wordt berekend op basis van een ‘standaardverbruiker’ en een ‘standaardklimaat’ om het op een objectieve manier te kunnen vergelijken met andere woningen. Het gebruikersgedrag (de aanwezigheid en het aantal personen, de gewenste binnentemperatuur, de vraag naar sanitair warm water,…) heeft een grote invloed op het energieverbruik. De term ‘standaardverbruiker’ houdt in dat in de software een fictieve gebruiker geprogrammeerd is. Er wordt dus enkel gekeken naar de karakteristieken van de woning en niet naar de gebruiker. De koper of huurder kan immers een ander gebruikersgedrag hebben dan de voorgaande eigenaar of huurder.

Wanneer er bovendien gebouwgebonden gegevens ontbreken, dan worden in de software aannames meegenomen die afhankelijk zijn van het bouwjaar.

Tot slot moet nog opgemerkt worden dat het energieverbruik omgerekend wordt naar het karakteristiek primaire energieverbruik. Voor elektrische installaties kan dit een belangrijk verschil teweeg brengen met het werkelijke energieverbruik. Het karakteristiek jaarlijks primair energieverbruik drukt uit hoeveel energie uit fossiele brandstoffen er gebruikt wordt voor gebouwinstallaties. Voor elektriciteit wordt het energieverbruik vermenigvuldigd met een factor 2,5 om het om te zetten naar primair energieverbruik. Bij elektriciteit wordt er niet alleen rekening gehouden met de energie die verbruikt wordt in het gebouw, maar ook met de energie die verloren gaat bij de productie in de centrale en bij het transport van de centrale naar de woning. Voor een eenheid elektriciteit bij de gebruiker is er ongeveer 2,5 keer zoveel energie nodig in de vorm van aardgas. Een minder uitgebreide versie van deze verklaring is ook te vinden in een noot op het certificaat zelf.

Bij de verkoop of verhuur van uw woning staat het de eigenaar vrij om zijn eigen energiefactuur naast het certificaat aan de potentiële huurders of kopers te laten zien.

Wat is het verschil tussenhet epc (energieprestatiecertificaat) en de vrijwillige energieaudit?

Het EPC bij verkoop en verhuur van woongebouwen:

  • verplicht bij verkoop en verhuur van woongebouwen (woningen, appartementen, studio’s, …);
  • de verkoper en verhuurder moet een EPC laten opmaken;
  • bij verkoop krijgt de koper het EPC;
  • bij verhuur krijgt de huurder een kopie van het EPC;
  • enkel een energiedeskundige type A kan een EPC opmaken;

 

De vrijwillige energieaudit:

  • enkel een energiedeskundige type B kan een energieaudit opmaken;
  • geschatte kostprijs 400 euro;
  • fiscaal voordeel: 40% van de factuur als belastingvoordeel in te brengen (met een maximum van 2.650 euro per jaar per woning);

 

Wat indien men geen EPC laat opmaken terwijl dit voor de desbetreffende woning verplicht is?

  • Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de aanwezigheid van een EPC bij woningen, appartementen, …
  • Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding gedaan worden bij het VEA via www.energiesparen.be/info. Bij een klacht moet steeds het volledige adres van de woning die te koop of te huur staat en de adresgegevens van de eigenaar worden vermeld. Anonieme of onvolledige meldingen worden niet aanvaard.
  • Ook de notaris heeft meldingsplicht aan het VEA bij afwezigheid van een EPC.
  • In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting. Afwezigheid van een EPC is op zich geen reden dat de woning niet kan verkocht of verhuurd worden, maar de eigenaar riskeert wel een administratieve geldboete tussen 500 euro en 5000 euro.

 

Hoe gebeurd de controle op correctheid van het EPC?

  • Het Vlaams Energieagentschap (VEA) controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige en op de correctheid van het EPC.
  • Daarnaast kan ook schriftelijk een klacht/melding gedaan worden bij het VEA via www.energiesparen.be/info. Bij een klacht moet steeds het volledige adres van de woning die te koop of te huur staat en de adresgegevens van de eigenaar worden vermeld. Ook moet men de klachten omtrent het EPC verduidelijken. Anonieme of onvolledige meldingen worden niet aanvaard.
  • Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als uit de controle van de kwalificaties blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap de energieprestatiecertificaten in kwestie intrekken. Als bij de controle blijkt dat het energieprestatiecertificaat niet met de werkelijkheid overeenstemt, kan het Vlaams Energieagentschap aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 500 en 5000 euro.

 

Wat zijn de gemiddelde waarden voor het EPC voor residentiële gebouwen (december 2010)?

Bij de opmaak van het EPC wordt een berekende energiescore van de woning, uitgedrukt in kWh/m2, weergegeven op een kleurenbalk, met een schaal van 0 tot 700 kWh/m2.
Oude, energieverslindende woningen kunnen een berekend energieverbruik hebben dat nog hoger ligt dan de 700 kWh/m² op de schaal. Door de plaats van het kengetal op de keurenbalk kan men in een oogopslag zien welke woningen energiezuinig zijn (groen) of energieverslindend (rood). De berekende energiescore wordt hoofdzakelijk bepaald door de isolatie van de woning en de installaties voor verwarming en sanitair warm water. Gebruikersgedrag wordt niet in rekening gebracht. Op die manier kunnen alle woningen met elkaar vergeleken worden.

Het gemiddelde kengetal van de tot nu ingediende EPC’s bedraagt voor een appartement 254 kWh/m2 per jaar. Voor een eengezinswoning ligt het gemiddeld op 359 kWh/m2 per jaar. Dit stemt eveneens overeen met het midden van de kleurenbalk of de geel-oranje zone. Een analyse van de energiescores (ook kengetallen genoemd) in functie van de bouwjaren toont aan dat hoe jonger het gebouw is, hoe energiezuiniger de score. Woningen die gebouwd werden na de invoering van isolatiereglementering (1995) scoren al beduidend beter, terwijl woningen die gebouwd werden na de invoering van de energieprestatieregelgeving (2006) zich overwegend in de groene zone van de kleurenbalk bevinden.

Opsplitsing van de energiescore van appartementen per provincie:

 

Antwerpen Limburg Oost-Vlaanderen Vlaams-Brabant West-Vlaanderen Gemiddelde
<=1970 379 395 365 359 366 373
1971-1985 270 315 296 276 276 287
1986-1995 237 249 258 258 258 252
1996-2005 187 197 201 196 214 199
>2005 153 156 159 159 170 160
Gemiddelde 245 262 256 250 257 254

 

Opsplitsing van de energiescore voor eengezinswoningen per provincie:

 

Antwerpen Limburg Oost-Vlaanderen Vlaams-Brabant West-Vlaanderen Gemiddelde
<=1970 539 595 570 552 570 565
1971-1985 430 473 444 427 459 447
1986-1995 342 332 355 318 378 345
1996-2005 241 248 240 234 262 245
>2005 189 188 191 188 205 192
Gemiddelde 348 367 360 344 375 359

 

Appartementen scoren dus doorgaans beter op energetisch vlak. Appartementen hebben vaak minder energieverlies langs muren, daken en vloeren wat de betere score grotendeels kan verklaren. Vandaar dat ook rijwoningen over het algemeen energiezuiniger zijn dan halfopen bebouwingen, die op hun beurt dan weer energiezuiniger zijn dan open bebouwingen.

 

 

Gesloten bebouwing Halfopen bebouwing Open bebouwing
<=1970 472 592 666
1971-1985 361 426 479
1986-1995 293 328 362
1996-2005 207 236 269
<2005 174 189 230